当前环境下房地产企业精装设计的成本管控-室内设计-拓者设计吧

当前环境下房地产企业精装设计的成本管控

2019-7-1/ 图像资料下载/ 其它方面/

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BOD设计

南京市 | 设计师

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上周末，和几个老同学回到了那个我们懵懂年轻的时候一天要骂N多次的地方，参加了一个关于房地产行业讨论的小活动，主要几个小议题。也是当下讨论较多的题目。

   一，中国的房地产行业进过这么多年的快速发展，已经进入到了品牌建设的凸显期或者关键期了，品牌将逐步发挥更大的作用，那么什么是房地产品牌？房地产品牌的内涵是什么？大家也都从商业，学者，消费者的角度做了一些讨论。
   二，5月17日，银保监会发文，明确要求各商业银行，信托，租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。信托发放开发贷款也必须遵守“四三二”的标准，严禁信托通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”等模式，提供变相的开发贷款。这一文件出台，意味着房地产行业融资进一步收紧，进一步推高房地产行业的融资成本。
   三，这件事情和具体的钱相关，小悦悦最为敏感。信托行业的“三好学生”安信信托业绩突变，原因是爆出了兑付危机。6月10日，安信信托（600816）开盘大跌，几近跌停。据了解，截至目前，安信信托未如期兑付的项目总数为25个，涉及总金额为117.6亿元，几乎所有的都要进行展期。其中2个项目进行了计提减值。一个是印纪传媒，减值10.55亿元，另外一个就是中弘集团，计提减值5.5亿元。小编当时惊讶了，计提减值共计16亿元，我们得要画多少图，做多少设计啊，感慨一分钟.....，

这个中弘集团，没错就是曾经的帝都地产界小霸王，自去年退市以来，很久没有进入到大众的视野了，当然中弘集团还有重要的一点就是和国家四大资管中的华融的那么一段，现在来看，或许是早有伏笔吧。具体的穿透这里就不做过多的介绍了。

   小编阅读过吴晓波先生的《大败局》后发现，成功的理由各有各的不同，失败的原因几乎都相同，经得起岁月检验的公司是好公司。同时不由的想起了郎教授的三板斧，分别是：“郎顾之争”，“德隆系案件”，“上海社保案”，都是通过最常规的经营视角和财务方法去进行分析和判断一家公司或者机构健康与否以及未来的趋势。
   有点扯远了，但是小编打算在继续扯一扯，不然对不起曾经的商学院“三好学生”，哈哈....什么叫做计提减值，我想大部分与财务或商业打交道朋友都不陌生，小悦悦这里大概介绍一下，就是当公司预判公司的投资项目很不理想，或者应收款项不大可能收回，亦或者某个项目有未来的风险损失概率较大的时候，财务上进行一定比例的风险计提，以抵充风险，如确实产生呆坏账，进行减值处理。这种操作会吞噬公司的大量的利润，甚至大额亏损。直接从“优等生”变“差学生”。

      说到现在，要进入我们的主题了，房地产和金融方向的变化，这和我们做设计的有什么关系？在当下大环境的趋势里面，我们如何进行融合开展工作？

      首先，我们的工作离不开整个房地产的大行业，大环境，所有房地产的变化信息与我们也息息相关，关系很大。融资成本的升高和竞争的激烈，使得需要从项目上下游有需要进一步的控制成本和精细化的管理，作为设计环节也需要辅助整体是成本管控，而且设计的方案与建造成本成正相关的关系。

   其次，房地产行业发展到现在，已经相对很成熟了，从整个行业来看，房子它也是一种商品，只不过是较为特别的商品，商品就要具备一些通用或相同的属性，必须要具备大批量复制和生产的条件，否则就不符合大规模发展的特性，也就不能很好的降低总体的成本，我们学习过的边际成本效应以及规模摊销就能很好的理解这一点。特别是房地产进入精装时代更加需要注意成本的管理管控。

   再次，不论任何公司，任何行业，财务健康和机制健全是衡量一家公司健康与否的关键因素，尽管过程中或许有被人超越，有被人诟病，但是能笑到最后的都是活的最好的。这里我们需求强调的是，保守和稳健不是同一个概念，保守是落后，稳健是稳定中积极求近。我们目前合作的几家客户中，有几家小悦悦是非常喜欢的，倒不是因为客户多么好爽，大气。相反都是因为其财务费用，成本控制的非常好，建立自己的物业筹建标准模型，选择供应商标准，费用控制标准等等，逐年进行优化，与时俱进。主要还有小悦悦前面的几家公司都是在公司管理，财务管控上较为规范，健全的公司，基本是没出什么大的岔子。

曾经有一次与客户的领导聊天，忍不住问了一句，这么几年下来，几个地方业务几乎都交由我们来打理配合，虽然也不大，但是为何选择我们？本以为客户收几句好听的话。没想到客户对小悦悦说；因为廉价，经历较为丰富，问题少，是我们选择供应商的标准，我们也不需要什么大师，也不需要多么高大上的创意。要说还有什么，那就是我们感觉不是在和包工头或者艺术家在打交道。业务以外，大家还能正常聊聊天，仅此而已。小悦悦当时一下一万个OCAO飘过......好吧，这就是现实。另外一个还有很多人把健全规范的财务管理系统理解为“抠”，要说呢，其实也有一点，但是也不对的，我们正确的理解应该是，规范理解为信誉良好且合理，健全理解为尽量避开安全红线，不至于大家都掉到坑里去了。

   那么在讨论精装的设计成本管控之前，来浅谈一下源头，房地产公司的产品管理，房子就是房地产公司的产品，既然是产品，那么就要有产品线，有产品定位，产品线从高到低，逐步建立起自己的竞争壁垒和护城河体系，建立自己的品牌和调性，我们叫辨识度，或者标签化。公司内部从产品的层次上进行定位，比如楼盘产品是豪华型，价值型，改善型，刚需型等等，这类产品在公司内部进行研发，讨论，户型，功能配比，目标人群，竞品特点等等，逐步建立用户画像资料库。如有必要，可以引进外部顾问团队，对不同层次定位的产品逐步定型，完善。完善到从房子户型，售楼处，样板间，单元楼公区的设计等具体的方面。说到这里，很多公司对单元楼的公区进行设计还没有进行模块化，其实非常有必要。很好降低成本的又一个容易被忽略的地方。这里，可能很多同行设计大师们对小悦悦有意见了，说设计怎么可以模块化，标准化，那么创意哪里来，哪里体现？很抱歉，事实就是这样，创意有没有？肯定要有，但是更多的要考虑落地性和批量的实现性。

   中海地产总建筑是罗亮先生也曾经说过，有太多的建筑师想把自己的想法设计成作品，而不是适应用户居住的需求，这样很危险，并不是反对建筑师的创造，只是要贴合实际使用的需求，特别是居住的房子。建筑师只要去工地呆上三个月，就会明显的改变自己当时的想法。
   自从法国建筑大师柯布西耶的马赛公寓诞生了以后，就有了现代住宅小区的雏形，这个马赛公寓也具备了模块化的特点，同时大师还有一句颇为经典，也非常接地气的话；建筑就是居住的机器。一位很接地气且贡献巨大的大师。房地产模块化以后给我们多少代人带来了福音，可能我们现在不觉得，但是在当时的情况下，堪称伟大，这也就是为何柯布西耶的马赛公寓的经典原因所在，我们来看一下马赛公寓的图片：

另外一个，其实中国地产发展到现在，有两个过渡，一个是过渡营销，一个是过渡设计。我们要知道，居住类房子建筑创意的比例上升，其建造成本费用是呈几何级的递增的。再出现点很有个性的外立面，房子的使用性和适用性就大打折扣了。所以产品的标准化，模块化其实是非常重要的，对有效的降低房地产企业的设计以及建造成本都有着非常明显的作用。这个思路不仅体现在所有的住宅产品上，只要是能够批量生产的产品都适用。我们来看不同的公司不同的业态的产品图片；

这是万科的几个不同的区域的房子，是不是能找出一些共性出来？看下一组；

这是泰禾院子的售楼处，是不是都长的很像?当有了第一个之后，通过模块化，后期的设计成本能够快速的降低，并且保证质量，再来看一个非地产类的业态，酒店。

这是分别位于杭州，上海，北京，丽江的安缦酒店，世界最顶级的酒店之一，看看，这些不同地方的酒店是不是都有似曾相识的地方？不只是我们在做标准化，最高层次的酒店都在做模块化，不然如何保证批量输出，如何保证批量输出后的质量？小悦悦去过杭州的法云安缦，风景和体验感无从挑剔，喜欢度假型的朋友，可以去打个卡。

   由于小悦悦从事的是建筑内部空间的精装设计，那么这里就从精装设计的的范围角度来说一说房地产精装设计的成本控制。

   首先，我们上面谈了房地产公司内部对产品进行的分类，分层次的定位，我们梳理出不同定位层次的产品，建立不同比例的模块化，建立不同区域产品的模型库，比如居住房子，户型模块化的比例可以达到70-80%。不同区域进行调整，总框架保持一定的共性，后面根据消费的趋势进行逐步迭代升级。

其次，售楼处，样板间，居住楼公区部分，额划分为三大类或者三个层次：
   1.高端产品的设计，我们可以保留40%左右的模块化，
   2.中端产品的设计，60%左右的模块化，
   3.刚需类的产品80%，甚至90%的模块化。
那么剩余的交给外部的供应商方案设计公司。同时公司内部建立相对应的三级设计供应商体系。不同类型的产品售楼处，样板房交给相对应的方案设计供应商，这样可以最大程度的匹配资源和提高效率，更为有效的降低了设计成本和保证了质量。如果不进行供应商分级管理的话，很可能因为一些刚需的项目花了较大的设计成本，对方还配合度不高，不大乐意。资源的错配不符合经济学的规律，是一种资源的浪费。我们有个现成的案例，有一个客户，以前的有2个项目的售楼处，都是请的境外的设计顾问公司，成套的设计费相当高不说，最后竟然因为实现落地的原因和成本造价的原因，原设计改动很大，导致相匹配的效果最后也没有显现出来，加之后来的灯光，软装配饰产品也不理想，关键还是个刚需的楼盘产品，同时好在这也是个刚需的楼盘，不然就很尴尬了，因为刚需的楼盘，客户更多的关注房子去了，单价，总价，交通，生活配套。不大关注售楼处有多美好，样板间有多美好。后来我们接洽的时候一分析，客户表示当时真的还是没有那么理性的考虑，损失已经造成，只是觉得可惜了，不过甲方爸爸一贯都是粗大腿的，哈哈...

   还有一个很好的办法就是，购买方案公司的概念和方案，深化交由专门的设计施工图单位，因为较好的方案设计公司的施工设计图的费用同时也很高，如果单独交由专门的深化设计合作单位，这样一来就可大大降低售楼处，样板间方面的设计成本，包括建筑设计也可以的。因为小悦悦在给地产公司做设计服务的时候，同时也帮客户做独立的深化设计业务，费用很低廉哦，有需要的朋友抓紧联系小悦悦哦，我们可是有着10年设计和现场走动经验的老司机哦，说道这里顿时后背一阵凉凉的，这样明目张胆的进行成本管控的各项分享，等于直接减少俺们设计同行大师们的损失了，同行大师们，只能抱歉了.....

再次，适当的运用激励的办法，比如某些中高端的产品，处于系列产品里面不是那么关键性的地位，可以适当选择相匹配同等较低一级的设计供应商，这样的好处大家可想而知。一来调动这类供应商的积极性，得到一个较好的项目机会，谁不高兴啊，谁的积极性不高啊，更加用心的服务，反而寻找相匹配的供应商的时候，由于不是关键性的，很有特点的好案例，处在第一梯队的供应商的积极性反而也不会那么高，这就形成了明显的对比，这样做也有效的对其进行了敲打。二来就是直接降低了该产品的设计成本，这是最为明显的，看，模块化带来的好处，这种激励的办法屡试不爽，可谓一石二鸟，多方共赢的局面。

其实这几年，小悦悦也参加了不少的论坛和学习，众多的同行大咖，设计媒体都表达出一些相同的信息：

当前国内的设计力量在快速崛起，除一些国际上顶层链条的设计大咖外，境内外的设计力量差距越来越小，非常接近，问题是高大上的项目永远是少数的，中低层次的项目需求毕竟还是占绝大多数，这是整体概率决定的
现在的信息高度发达，交通便利，什么境外游学，旅行，培训学习都已经不是什么难事，专项学习灯光，色彩等等非常多，质量也都很好。所以一味的顾问境外的设计单也真没有那必要。
这几年国家也明显的在强调民族伟大复兴，不要一味崇洋媚外，建立起自己的竞争力，自己的品牌，国货自强，当然了，这个前提是还得我们自己变强才行的，其实我们从最近几年的一些公司发布的案例来看，其背后的设计单位很多都我们不曾听过的顶层设计单位，作品一样非常好。那么这也印证了两点，一是国内设计力量快速崛起，二是模块化给房地产公司带来的帮助。/ T1 d8 x/ O0 ~+ Q, {+ `. |

最后，再来说一下设计供应商的管理分类。我们刚才说了分级管理，而分类管理是对供应商类别进行归类。例如擅长古典欧式的设计供应商有哪些，擅长美式有哪些，擅长现代极简的有哪些，擅长中式的有哪些等等。寻找供应商最强的一面，并且进行最佳匹配，这样事半功倍。比如小悦悦和公司小伙伴在进行提炼和归纳我们的理性方向的时候，就归纳了几个明确的方向：

空间的人情味，生活味
空间的本质思考
光，可持续
时代特征
融合当前正能量的意识形态
3 P3 @. I* E8 T7 W( s* C

通过这几点的提炼和归纳，我想我们对于极简主义，高冷主义，奢豪一类的我们是做不了的，我们也基本不会做这一类的项目，我们提倡有人情味的空间，有幸福感的生活，因为现在是小康社会，国家物质和文化程度大大提高，也提倡幸福，幸福社会，而也不再是一味的追求宋，元时期艺术的素雅，苦行僧，清修等意境，我们设计是为生活服务，而不是艺术家。同时我们也不提倡奢豪主义。

另外就是对于空间的本质思考，空间为谁服务？匹配的群体是什么样的群体？

不是一味的高大上，高颜值，而忽略了空间本质该有的东西。我们曾经也很激烈的讨论过，就是设计师到底为效果负责还是为最终使用生活负责？可能大家会说都要负责，其实实际上很难的。到底是奔着高超颜值而去拿奖？还是奔着这个项目的生命力而去的？非常值得讨论。最后我们坚持以空间的本质为第一标准，创意的部分有没有，肯定要有，创意部分是基于我们对抽象理念的具象表达，故事化，品牌化的着眼点，或者落脚点或者一种传承意识的具体表达。我们再三强调过，从全项目管理的角度来看，美不美的问题至占到整个项目的20%-30%，剩余的市调，策划，决策，施工，营销，运营都是非常的重要环节。

有一个真实的案例就是，曾经有一个面馆，其内部设计颜值非常高，理念也很好，我们也都说很好，最后落地的效果也非常好，我们说这个设计可以去拿奖了。但是很遗憾，一段时间以后，这个面馆倒闭了，为什么？因为设计效果是好，施工造价肯定高，最后综合到产品也就这碗面里面，价钱肯定就会高了，问题是高达百元的一碗面，有多少消费者会去，有这个消费能力的消费者有多大的概率会经过光顾一家面馆？加上江南地区的饮食习惯，基本不大吃得惯面条，所有导致了最后的情况。我们都说这个案子成就了一个设计师，但是没能成就那一碗面，可惜了。这里就需要思考，面馆的空间本质是什么？为谁服务的？

最后一个，就是小悦悦和大多数设计公司不大一样的就是，我们认为我们要体现出一些社会责任，哪怕力量再小也是一种责任，我们在设计工作中，会考虑融入当前的层面提倡的正能量的意识形态，例如全民阅读，扶贫，践行节约，国货自强，不忘初心等等....，我们也会参加一些公益性的项目，会帮助贫困地区的改造做一些公益，为家乡的农村改造建设出一点力....

好了，我们今天的分享就到这里吧，下次继续分享关于房地产和酒店与设计相关的话题。

作者系曾经经服务过国内较知名地产公司和酒店的设计师，工作之余写一写经历和心得，文字整理工作也较为繁琐，不得当之处请大家批评指正！一定吸取改正！