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再过2天，就是亲爱的祖国建国70周年了，上下班途中，到处看到各门市，铺面，路灯上挂起了五星红旗和建国70周年鲜红喜庆的标识，小悦悦经常去学习的几个博物馆，美术馆，公园也不例外，上下洋溢着一片喜庆和谐的氛围。70年以来，伟大祖国的发展发生了天翻地覆的变化，早已不是昔日落后，贫穷的中国了，政治，经济，文化，社会，科学，艺术取得长足的发展，发展之快，另世界瞩目。 经济的高速发展，带来物质的极大的丰富，在满足日常的生活需要后，更高层次的需求就逐步凸显出来，旅行，出游等逐步热门起来，所以人们对相关的生活配套设施就有了更多元化的需求，甚至有了更高的需求，这就对旅游，旅行，出游过程中居住的酒店，餐饮有了更进一步的要求了，包括小悦悦也是一样，也经常到处去走动，学习。不过小悦悦有个不好的毛病，就是每到一个地方，眼睛都只看几个地方，建筑，景观，材质，色彩，灯光，细节处理，入口，出口，动线，指示标识是否显眼合理，酒店，商场等公共场所服务水平是否符合小悦悦心意等等，而至于美食是否可口，服务的小姐姐，小哥哥是否美丽，是否帅气似乎都忘记了.....好吧，其实对于服务水平超好，又漂亮的气质小姐姐，我其实是记得很清楚的，哈哈..... 6 @9 m8 D+ M, H* `天津瑞四季中餐包厢, M# Z# z0 d4 T* U8 P3 j: h" a* t 我们前面有一期的文章介绍了《精品酒店的相关的筹建和设计》工作，介绍了一个初步的框架和知识点，本次我们将再一次对精品酒店的筹集与设计进行一个更为详尽的介绍。 前几天，小编服务过的一个客户打电话过来说，他们考虑继续投资一个酒店，问我有什么好的意见，大致定位就是类似一个中等的精品酒店，具体啥样，也没有具体的想法，想问问小悦悦的意见，抽空碰个面具体谈一谈 这年头你说做一个设计师多难，难道连筹备顾问的工作都要干了？ 我能有什么办法？小悦悦作为一名商业设计师的同时，尽管创意，美感，审美，建筑空间感，形态，比例，色彩，灯光经常挂在嘴上，但是同时还是一名地地道道的商学院童鞋，什么投资回收期，内部收益率，盈亏平衡点，资金划拨调度，市场调查，竞争优势，建造成本，维护成本，社会责任等等等等，那也都是经常挂在嘴上的.....，有时还要接受客户委托，做相关的市场调查分析，总结报告..... ; A# J- r! B/ k3 j( Y- O3 A. V9 Q7 C0 S ----------Part 1 ---------- ( o1 L6 I' b m/ F对于任何一个建设工程项目，甚至是其他的项目事件，它基本都包括三个阶段，决策期，实施期，运营期。$ s8 H* _0 `- w% y 或者说我们来看一个建设项目的全过程周期 # G5 Q9 z1 f2 e. e6 ?+ R/ E 决策阶段：建设立项，预概算，市场调查，竞争策略，品牌策略，评估报告 Z u9 q% d9 Y3 ^" n- Y- _关于这个决策阶段，很好理解，小悦悦不在这里班门弄斧了，重要的几点要说明一下，其实很多的业主都知道有这个程序，但是很多都不去按照这个程序来，当然也有可能没有那么专业的人员和时间去干这个事，特别是市调和竞争策略这部分，这是关系到以后的长期竞争优势所在，很多都业主忽略了，我们曾经在设计一个产业园的公寓的时候，就接受了业主的委托，进行前期的市场调查和分析报告，进而做出相关的建议。 1 w6 ]5 a0 K9 N: N 筹备选址阶段：作为一个精品酒店，选址方案非常重要，这涉及到以后的总体规划设计方案 首先是决定新建开发，还是寻找成熟的物业？是在市中心区域还是在郊区，最重要的是是否方便停车？如果不方便停车，能否在附近解决停车的问题？ 1.如果能解决停车的问题，那我们的酒店的功能设计上，大致可以规划出相关的会议和餐饮功能区域 2.如果不能解决停车的问题，正常情况下，我们建议取消酒店的会议和餐饮功能，或者取消大部分餐饮功能，仅保留基本的早餐，日常的茶饮功能，通常我们建议全部取消会议和餐饮，可以集中精力把酒店的质量，体验感做上去，还可以适当降低房价，因为一般在酒店不能停车的区域，基本是市区的绝对中心或者闹市区了，至于餐饮的问题，根本不需要操心，客人选择闹市区的酒店，大多都是看着交通便利，然后顺便体验一下当地的特色美食吧，所以呢，房价降下来，体验感做上去，反而增加我们的竞争优势。 4 Z& U/ X: j: ^, A3 Y9 _5 C7 k+ E还有就是在决策阶段需要考虑物业的类型，定位为综合精品酒店，还是单纯的商务精品酒店？这一点也非常重要 $ s5 i$ M; H: c) k0 G9 z# M2 k7 q1.综合精品酒店一般类似于四星酒店了，他的配置比较齐全，除了 泳池，总统套，行政酒廊，特色餐厅以外，其他的功能基本都配备齐全，比如什么宴会厅，全日餐厅，中餐厅，包房，大型会议室等等，当然了整体也不需要那么大的面积。 1 r4 s0 C! ^/ J" ]2.单纯商务精品酒店，在综合精品酒店基础上，没有宴会厅以及相关配套，大型会议室，贵宾接待室，面积会再小一些，例如假日，希尔顿欢朋。 7 n1 ]: ?, ^2 V" ]5 j& y宿迁希尔顿欢朋 ' P* E7 P/ I; _1 ]1 K+ Q5 x u. ?& g2 R, {! s3 A3 b/ c 剩余的什么物业谈判，三通一平，消防报建，业务外联备案都不再进行详谈，这些对外的手续，肯定是一个都不能少的。 还有一个关于竞争的策略分析，这个意思我相信大部分朋友都特别懂，但是做起来和介绍起来比较复杂，这里就不做过多的阐述。 总结下来，我们介绍可以套用2个工具，一个是SWOT分析法，还有一个就是PDCA循环法。 比如我们要在某处投资一间酒店或者一家餐饮，那我们在进行了我们想干什么的时候，进一步的进行调查， 1.附近的交通，环境， 2.同业数量，类似的竞品数量 3.经营条件，经营特色 4.当下普遍的流行特色 5.好的地方是哪些，可以改进的是哪些？未来是否继续有优势？ 6.未来是否有可以进行颠覆的地方？如何找到创新竞争之路？如何重新构建未来自身的优势？ 所有的建设项目和重大事件，几乎都离不开这两个重要的模型，进行科学的论证和再论证，当然还有比这更复杂的模型。据说当年苏州博物馆在进行设计方案论证的时候，一共进行了四轮PDCA的论证，各位可想而知，工作不是说干就干的，几乎每一部都需要科学，严密的论证，其实设计也不例外。 . Y/ K- O0 h- D8 i8 Y/ p* }我相信最后一个条件，这个思维价值千金，抵得上任何一个当下最牛逼的设计10倍好都不止了。 这也是为何很多业主，客户工作之余喜欢和小悦悦聊天，吹牛的原因之一了，小悦悦工作之余，不光是天天谈论的一些所谓的灵感，美啊，艺术之类的，还有很多的价值，贡献，责任的话题可以谈，不然多无聊，天天讨论那些建筑啊，美学啊，艺术啊，文艺复兴啊，业主也不是天天研究这个的，他们没有那么大的兴趣，也就没有那么多的话题可以谈。 或说今年上半年的时候，有一个客户找到小悦悦，说打算在奥体附近（南京新贵人士区域）开一间餐厅，打算做淮阳一类的菜系，请小悦悦看看，给个设计思路。我们一听说这很好啊，餐饮也是我们一直比较熟悉的，后来我就仔细问了业主了，您对这个餐厅有何期待？ 小悦悦列举的几个问题：
客厅听到这三个问题后，顿时他也蒙了，说这些都还没用想过呢，要回去盘算一下，过了几天，来电话说，餐厅调查了一下，还是不做了，几乎没有太大的优势，而且现在餐饮也不是那么好做，看着外面热闹，其实我们做餐饮的我们知道，非常感谢小悦悦的一番提醒，你看着其实就是一件很好的事情，虽然生意小悦悦是没做成，但是小悦悦从科学的角度拯救了一个没有必要的投资，这本身就是一件非常有意义的事情。 当然也有很多客户不喜欢小悦悦这样的，说设计就好好研究设计就是了，研究那么多，能搞得好吗？其实这并不冲突的，小悦悦也就横跨了2个专业而已，而且我们前面有一篇文章《设计，走心就够了吗？》和很多大咖们早就论证过了，设计他不是艺术，设计是一个综合的商业服务，还有虽然小悦悦是商学院出身的，但是凭着十几年的工作和热爱，早就的自修的中国美院的建筑和美术专业了，也算的上是大半个科班儿吧，哈哈.....，王婆自卖一下 另外就是，如果是新开发的酒店，我们给酒店的建筑设计几点意见： - i5 @& t) q8 z2 V: U4 t
----------Part 2 ---------- 0 j9 Z* e1 h1 c; d5 I O/ e勘察设计 介绍设计之前，我们还是把当前的各个酒店品牌业态大致情况再来介绍一遍，根据业内大致分类结合小悦悦酒店，地产从业的经历进行一个大致的排列，不一定准确，不妥之处，敬请包涵，没有写上去的也不要抱怨啊 5 }6 ?( ]* G# _) |第一梯队 最高：利兹卡尔顿（狮王），瑞吉，四季，安缦，柏悦，JW万豪，华尔道夫，瑰丽，豪华精选，璞丽，卓美亚，文华东方 " q7 x6 B! U/ Z2 b第一梯队 其次：悦榕庄，柏联，W，威斯汀，洲际，康莱德，君悦，半岛，华邑，凯宾斯基，嘉佩乐，安达仕，费尔蒙，英迪格，钓鱼台，美高梅，瑜舍，莱佛士 , u, \/ g# Y* l6 h+ j; u& ?9 I! A第一梯队 再次: 皇冠假日，喜来登（福朋），希尔顿（逸林），索菲特，万豪，香格里拉，万丽，凯悦，温德姆，铂尔曼 8 d" W8 Y1 q. q# {1 }第二梯队：豪生，朗庭，粤海，万怡，华美达，开元，金陵，建业，维景，颐和 第三梯队：铂骊，假日（洲际），欢朋（希尔顿），雅晨，锦江，诺富特，橘子水晶，金陵 7 F; T/ H. r$ K. A) p第四梯队：全季，亚朵，维也纳，如家和颐，水晶，开元曼居，白玉兰，美豪，宜必思，丽枫 6 X4 z. T2 x! T! O& g# a其他：星程，格林，如家，汉庭，7天，速8，尚美，东呈....... * i4 M4 @* r" H: H这其中，丽枫小悦悦没有参与过相关工作，也没有体验过，还有一个宜必思，北京机场的宜必思曾经被小悦悦吐槽到爆，说实话，抛开设计不谈，那个酒店建设水准只能用四个字形容：一塌糊涂，很抱歉，貌似有点严重了 好，再说回到酒店的设计，上期我们的文章谈到了酒店的设计，大致分为几个部分，外立面，机电，暖通，功能布置，然后就是方案效果设计了。 ! O3 @+ s5 O9 Y1 I" a( h外立面和机电，暖通部分，我们上次基本都介绍过了，这里不再重述了，要强调一点的是就是，关于北方的暖通的设计，一般不大适用空气源机组，一般采取锅炉或者冷凝燃气机组，适合北方更多一些，按照国家煤改气，煤改电的政策，天然气可能会更加适用一些。 响应国家环保，节能减排的要求，一般暖通的设计能够满足负荷运转就可以了，应为其实并不是一直满负荷运转的，过多的设计反而是一种资源的浪费 4 E) p5 v1 A* P9 j* [( ^) y大堂与大堂吧，正常情况下，如果条件允许，一般我们不建议将CHEAK-IN 的吧台设计在大门正对面，一般设计在侧面居多，这是为了让进门部分留出更多的进深，更好的空间感。 还有一个就是，吧台如果正对大门，方位又是朝南或者朝西的，而且大门到吧台的位置进深也不够的话，夏天会晒的特别厉害，几乎没办法工作，这就是一个大的失误。例如南京某区域的*科的公寓，明显的失误就是吧台朝西，夏天晒的特别厉害，几乎就很难工作 3 I l6 J9 r, x9 \大堂吧的一些配置，上期文章我们也说过了，这次不再继续重复了，关于大堂吧和电梯厅这两个地方，其实我们的意见是要给与足够的重视，特别是电梯厅，很多客人几乎正是第二次的停留就是在电梯厅，所有颜值，设计感，质感所留下的印象都非常重要 # O' z( p, T7 }! t0 Q6 k: v" _上海文华东方 P% Z. I, j( v. `' c 大堂吧根据实际的面积，配置不同的功能，有一个重点需要再次强调，大堂吧区域的公共卫生间不能少，哪怕只能容得下一个卫生间，也要设计进去，门设计带闭门器的自动关门功能。3 h/ c) _+ f+ M* T! @# G 西安科技园欢朋 * J+ C) I# ]3 \' |. p 3 Q# Z& `( B; d* J9 F ----------Part 3 ----------5 N& {! }( G: ~* z% o/ K) w 宴会厅与餐厅# W% P/ g* i/ s7 z' j) I 5 L. y( |/ }# o2 u. B& `* k正常情况下，宴会厅要设计成长方形，特别是大于600平以上的宴会厅，可以设计活动隔断屏风，进行对宴会厅的区域分割，整合，当然不要忘记了藏板间的位置。这样方便摆放餐桌，和对宴会厅的充分利用。不低于4-5个出入口，宴会厅有条件一定要设计成为无柱子空间，应在宴会厅中心位置设有至少2500x5500mm的服务通道的舞池 遵义会议中心超大宴会厅 3200平方，同时容纳150桌 当然，正常情况下，一个酒店能同时容下60桌左右的空间就已经算是很的大宴会厅了。# x, d7 F2 Z U4 G% _4 d6 J # `7 k$ K0 K* A& Y/ P' a* X3 X) Y一般宴会厅附近一定要设计配套设施，公共卫生间，音箱和灯光调控室，新娘房，也就是化妆间，有可能的话，还要设计一个配套的贵宾休息室，请记住，配套功能非常重要。 # h0 U! z2 t5 X很多人关注宴会厅的天花高度的问题，这里我们也大概的说一下，下面的参数是很多五星级酒店的宴会厅参考数据，也不是绝对，可以根据现场情况进行大概你的调整，例如上面提到的，我们参与的遵义会议中的超大宴会厅，其天花高度的10米。 ' [! V% |/ L6 H/ B
活动隔断，对于支撑隔板天花板，从结构和建筑要求的角度上来看，隔板闭合抗压程度以及从隔板四边的隔音密闭性均要详细认真的处理。隔板应由钢轨系统支撑。隔板接缝末端结构应加固以保证隔板的隔音效果。 隔断厚度：至少厚100mm 最低平均表面承重：50kg/m3.隔断基材为防火材料 封闭隔音系数：50分贝以内 & W ~) J- Y( L; f& O 餐厅部分，大部分的常规精品酒店的餐厅称之为多功能餐厅，也就是全日餐厅和平常的散座餐厅合并一起，这样会增加酒店餐厅的坪效，合理利用酒店和餐厅的面积。) H( F1 C0 v5 Y7 x) j 同样，餐厅估计的配套设施，公共卫生间是不能少的。 P0 b7 Y3 D o) }关于全日餐厅的座位数量，一般各自都有自己的计算方法，大致为客房数量的50%-60%左右 还有一个关于整个酒店后厨的面积，也是没有一定的说法，一般为总餐饮面积的30%-50%之间，后厨的位置一般处于宴会厅和全日餐厅的中间区域。 ----------Part 4 ---------- s6 F1 r8 p# f 客房 杭州四季 ! |+ `& n# Q X: d+ o! L B9 a7 C6 ] 8 h/ W9 ~2 b/ M8 M9 N3 a" L i7 v 关于酒店的客房方面的设计和一些相关的参数我们上期也做了比较详细的说明，处了五星级酒店满足评级以外的要求，必须满足40平以上的要求，过半数的客房配置浴缸以外，其他的就酒店几乎没有太过硬性的规定，当然现在很多酒店也不是太看重评级，那么作为一个常规的精品酒店来说，大概有以下几个尺寸：' I$ n; k2 a1 [/ `# D 最低满足使用：3.3米（宽度）*7.3米（进深）其实这个尺寸只适合普通酒店 满足使用： 3.7米*8米 较为舒适： 4米*9米 （欢朋，假日常规尺寸） 布草间正常为每个楼层一间 1 K* S# }: \' _6 O为了响应相关的规范，达到一定级别的酒店，每间酒店应该至少设计一间残疾人客房。目前在普通的商务酒店层面，好像没有看到类似的设置。 ( B: c3 C& g$ V w关于客房地面的额铺贴材质，素来也有较多的说法，但是有一点可以肯定的是，进门玄关的位置几乎都是大理石或者瓷砖，主要起到较好的防水效果。然后客房内部地毯的也有，木地板的也有，貌似现在很多高星级的酒店，客房内部采用地板的都多了起来。 灯光，按照相关的灯光设计参数，一间客房的理想的灯光大多数平均在140-160LX之间，是属于比较理想的区间 天花照明色温：3000K左右 床头灯光：90LX左右 色温：2700K左右4 {* Q* J6 W8 D6 m# _9 V, q! s 筒灯：防眩筒灯，有条件采用深度防眩功能 显指RA;80以上9 i F8 ?5 `+ o# V 一般客房或者一个室内的灯光照明，氛围上中下三段，我们叫灯光的“三段论”； 顶部灯光：顶部的灯一般是用来照明或者重点照明用的 2 T; Y9 M: T+ j7 ?; [中段的灯光：是满足人的活动使用的，例如落地灯，挑灯，床头灯，电视机也算一种灯光 4 n" ^! m; ?3 w5 e# @3 y* p! G9 K下段的灯光：一般是用来进行安全照明，部分氛围光，例如夜间感应灯，房间踢脚灯，走廊的踢脚灯，楼梯夜间感应灯，楼梯踏步处的灯光 有一点需要说明的是，LX是光照强度的单位，并不是表示亮度，这个参数和亮度有一定的关联，但是不是必然的正线性相关，亮度是和功率大小关联最大的。 例如正常晴天，白天情况下，我们在客厅靠近阳台附近，亮度其实也一般，但是光照强度就很高。 9 S, h6 a0 E0 q: O( ^, Z' W5 T" D* z3 N1 r5 |0 m, C5 d4 h7 a8 ` 还有，灯光的色温和亮度也不是呈正相关比例的，我们上一期关于灯光的介绍，也充分的说明了这一点，色温反应的是在一定色温条件下所呈现的光线效果和冷暖关系。例如我们上次去的上海震旦博物馆，有一尊佛像背后的是天青色的光，我们把它叫仙光，哈哈，其色温高达7000K,但是其表现的处理的光线也很柔和。色温就是为了满足设计所需要表达的氛围 关于客房的软装艺术品，我们认为一般客房的软装及艺术，在色彩上应该与主题有所互动，起到一些点缀和活跃气氛的作用，不应该是死气沉沉的，或者沉闷的一片。再次提到小悦悦倡导的设计理念：空间的生活味，人情味，光与色的运用，当下越来越多的声音是五星级酒店的客户设计的越来越想一个私密，温馨适的家的空间了，我想着就是最好的诠释吧 ) ~# A9 s+ c8 {7 g7 J. y8 \ 8 q( D( u1 E6 q* l; w 我们设计的海南山语泉 关于酒店的方案设计，正常情况下，连锁品牌酒店一般大多都有自己的模板和设计规范，大多数情况下，我们需要做的是，融合业主的考虑和相关信息，融合品牌管理方的一些模板及参数要求，再结合所要表现的一种文化，地方人文，故事，或者我们需要向外界传达一种怎样的诉求，情感或者理念，整个酒店所要表现的一种审美等等。 再往深层次一些，我们是否要引导一种生活方式，一种潮流，或者引导一种独特的酒店生活审美，我们从安缦，悦榕庄，四季，柏悦，文华东方，半岛等酒店都可以看出这种属于该酒店独有的一种文化和生活，审美主张，毫无例外的是，这些品牌酒店到各自占领了各自的山头，形成一种独有的调性。 4 N9 X1 H4 h: O1 V8 I关于酒店业的业态，设计，生活方向未来会走向何方，我们不知道，但是我们也有一些自己的看法，酒店业在中国蓬勃发展了那么多年，从普通到豪华，到奢豪，再到奢豪极致，那么未来呢？未来会不会朝着一种文化，责任感，文娱相结合的一种趋势呢？ 0 E) _9 j5 g% `8 ?7 n我们现在其实关注更多的是酒店的拥有者和终端客户使用者，那么工作者，服务者呢？他们又是什么样的一种角色和定位，他们又将走向何方？敬请期待后面的讨论分享.... 好了，小编今天的分享就到这里，整理文字也是一项分辛苦的事情，将我们自己的所见所闻，重点是所思考的进行加工，总结梳理，发现美，分享美，如果我们的分享有幸能够给朋友们带来点些许小的帮助已经是感到莫大的荣幸。如果您喜欢或者觉得有用，请别忘记点赞或者加关注哦.... , ?* y# ~* C- ~+ L3 \( f作者系曾长期服务于国内知名地产公司和高星级酒店的设计师及设计顾问，工作之余写一写经历和心得，文字整理工作也较为繁琐与辛苦，枯燥，不得当之处请大家批评指正！一定吸取改正！ （图片来源：作者现场拍摄以及部分来源于网络，基本为小编参与过的酒店项目） 6 q, i+ S! ]( |( g( A) ]9 ?0 U* _% l! z& v' k9 I 5 e" k3 J' ?% W ; F e$ O% ^9 y/ ]0 A4 d% j. S2 y $ j& Q2 d% K, h' a# A% _ |
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