包装出租或许在当前市场上还是一个新概念，不过这一理念的实践者早就藏龙卧虎在民间了。记者花费不少力气捕捉到几位房产“包装师”，他们或用简易装修吸引海外客，或适应细分市场推出日租公寓，或浓墨重彩给老房子加工，或对房屋分割出租，虽然手法不一，但其运作的原理却往往有着异曲同工之妙，并且都收到了良好的市场效果 。

妙招一：以简制胜软装潢打动租客心


    代表人物：孙志伟


    妙招解析：房东把房子托付给孙志伟，他从设计、装修再到出租、通过银行账号汇租金实行行一条龙的服务，一套房子租出去后收取1个月的佣金，他得30%。他通常根据不同房子的定位采用不同的装修方法，尤其在软装潢上有目的地进行。


    市场效应：在徐家汇地区有点名气，通过他“包装”出租的房子，租金会相对高，大部分可以上浮20%~30%。


    孙志伟是一位上海人，却一直在替温州人打理物业出租，据称目前手中的房源已多达30套，在徐家汇地区已经小有名气。有人把他看作是一位房屋的“包装师”。


    从上世纪80年代末开始，孙志伟就俨然成了一位投资玩家，目前他自己名下的房产也有十多套，身价也过了千万元，似乎是上海一轮轮投资大潮中的幸运儿。他说，最早时曾有过拥有100万元资产就收手的想法，但真的玩起了投资魔方却哪能收得住手。而现在房屋包装又给他带来了新的希望，一种创富的欲念重又在他心中萌动。

房源大多来自温州客


    在东方曼哈顿幽静的会所里我见到了孙志伟。他说：“我手中目前有三十多套高档房源，其中80%来自温州投资客，它们主要集中在徐家汇。我在这个地区有点名气，很多人都知道通过我'包装'出租的房子，租金会相对高一点，大部分可以上浮20%~30%。”他的回答也十分干脆。“很多温州人在上海买了房子，但人却在外地或者国外，他们在上海真的很需要帮手，帮助他们来打理在上海的物业。我认识很多温州人，但他们并不炒房，看重的是长期投资。他们有个长期的计划，那就是希望在二十年、三十年后能够到上海来居住。”


    这些温州人把房子托付给了孙志伟，从设计、装修再到出租，孙志伟实行一条龙的服务，到最后很多还需要他通过银行账号把租金汇给他们。孙志伟赚钱的方法主要是和中介进行分成，一套房子租出去后收取1个月的佣金，孙志伟得30%，而中介则拿70%。“虽然赚钱不多，但我看中的是资源，'薄利多销'来的人多了我手中的房源也多了，这样可以方便周转。”他说。

装修不重硬件重软件


    孙志伟对房屋装修可以说颇有心得，他“玩”的主要是高档房，所以把租赁目标大多锁定在了“海外客”身上。他的理念是装修要针对客户的特定需求，在硬件上不一定要有多大的投入，但一定要在软装潢上搞得“味道浓”，让那些“海外客”感觉有一种“回家”的氛围。


    目前孙志伟自己在东方曼哈顿还有一套房产，当时买房时售楼小姐曾经对他说，“大楼大楼，就是要越高越好。”但孙志伟实践下来却并非如此。他说：“其实'海外客'对层高和朝向并不很在意，相反他们对环境和景观的要求却是相当高。”当时他花了5万元对这套房子进行了装修：“我也曾考虑过酒店式的豪华装修，但后来我通过调查发现租客更看重的是房间的舒适度，所以我最终采用的是简易装修，当然这不是指简单的随意装修，而是不追求奢华但却恰到好处。”


    “我很注重软装潢，而且家具应该及时更新，一定要有能吸引眼球的东西。”孙志伟道出了他的“装潢秘诀”。这种装修花费不多但却受到了相当好的效果，目前这套东方曼哈顿的房子租金为每月1000美元，这样的租金水平在整个小区里可以说是名列前茅的。现在租他这套房子的人是一家海外上市公司驻沪的老总，这位老总曾经看过很多套房子，最后一眼相中了孙志伟的房子。“除了其他一些因素外，很重要的一点就是他对我的装修相当认可，他认为房子主要是用来居住的，所以追求的是舒适而不是奢侈。”


    有些温州人刚开始时喜欢用他们自己的方式装修，但最后发现钱花了不少但效果却不怎么样，房子有时候却很难租出去。“他们也来看了我的房子，开始时觉得我装修得太简洁和素雅，而他们则是红红绿绿的，认为这才显得奢华，这可以说是两种观点的碰撞。”但结果是孙志伟装修的房子很快租出去了。后来，一些温州人发现他们靠15万~20万元打造的“豪宅”还比不上孙志伟的5万~6万元的“小弄弄”，由此孙志伟也在温州房产投资客圈中有了良好的“人缘”。

样板房创造的奇迹


    不过孙志伟的装修也有点“投机取巧”，他的一个重要的武器就是样板房。“我经常去房展会，但主要目的是去看样板房的，这些样板房在设计上可以说是花费了大功夫，而且很多都是请世界顶级的设计师来设计的，其中可以得到不少的灵感。”他说。当然最后他模仿的是样板房的设计，而绝对不会用那些昂贵的材料。


    “从我了解的情况来看，欧洲客愿意承担的租金一般在1000美元/月，日本人一般在人民币10000元/月，而我国港台地区的租客则在人民币5000元/月左右。在分清楚了这些租金界限以后，根据不同房子的定位我就会采用不同的装修方法，像软装潢等都会有目的地来进行。”


    比如尊园有一套房子，孙志伟认为租给日本人的可能性比较大，于是他们就去看了很多日本设计师设计的样板房，并且按照这个思路去装修。他们在装修时非常注重环保，地板用的都是实木复合地板，每平方米虽只有80元钱，但日本人对此却是非常接受的。墙壁一般使用立邦漆，顶灯用吸顶灯而不是吊灯，家具则用宜家的。不过软装潢却是搞得相当地道，让人有一种温馨的感觉。“我的目标就是做到样板房的水平，但成本要比它低。很简单的道理，样板房是为了吸引人来买房，而我则是为了吸引别人来租房。”

灵感来自紧缺理论


    孙志伟说他天生是个喜欢排队的人：“我觉得排队是一种紧缺理论的表现，其中就有着获利的空间。”他的话还有另一层意思，那就是在任何一个市场都要去发现需求的紧缺点，这样与之对应的投资就会有着相当的潜力，而且有可能获得超额的利润。


    孙志伟原来是上海交通运输局的一位职工，1990年时一位媒体朋友告诉他，那年将会碰到10年未遇的寒流。这时他突然想到了报纸上看到的一条信息，那就是买了电热毯没有地方修。最后他到中央商场租了一个摊位专修电热毯，一个月的租费是300元钱，但想不到的是当月的营业额便达到了16000元，这相当于当时中央商场其他所有摊位营业额的总和。一共干了3个月，孙志伟有了20000元的入账。


    后来孙志伟又多次排队，比如在万国证券公司门口排队买深圳股票，使他的资产如滚雪球般的上升。2000年，当上海出现了排队买房的现象时，孙志伟也赶过去排队了。他选择了东方曼哈顿，当时的价格是8000多元/平方米，他买入了两套80多平方米的小房型，就这样开始了在房地产市场的跌打滚爬。


    “目前我的自有房产是12套，其中9套是现房，3套是期房，总体的负债不是很高，这些房子的银行贷款只有10%。”孙志伟对我露了家底。

欲打造经济型酒店


    “看了你们杂志对经济型酒店投资热点的报道我觉得很有启发，其实我现在已经在做酒店管理了，这些温州客的房子日常还需要一些维护，像报修等等，但我都请专业人士来操作。”对于未来他似乎还有很多设想。


    “我正在考虑整合更多的房源，比如在外省市也整合一定数量的房源，每地可以有一个人来牵头，如果房源能有一定数量的话就可以形成一个很好的网络，这可以是一种网络酒店，而且它比酒店更舒适，更有家庭的氛围。”


    “另外目前在周庄有一个公寓，销售情况相当不好，准备整体打包一齐卖，我们现在正在谈判，考虑将来包装成经济型酒店。”


    对于未来的房地产市场，他认为市中心的小房型还是相当紧缺的，地段越好、房型越小，回报也就越高。“我认为上海市中心的小房型还是很好的投资和养老的工具，其实我当初买曼哈顿时也没有想到它会涨到20000元/平方米，主要考虑的还是要有稳定的租金回报，比照银行利率，我认为只要租金回报的收益率达到6%就算是赢了。”

妙招二：浓墨重彩包装让老房子租金大涨


    代表人物：孟军


    妙招解析：收集长宁、静安、徐汇、卢湾等市中心区域的老洋房、新式里弄和老式公寓，与房东们签订托管协议，对房子进行符合原有韵味的重新装修，然后经过自己特有的渠道，长期租赁给租给一些高端客户。


    市场效应：目前手中已有20多套公寓房，客户需求较旺，经营近一年来略有盈余。


    孟军是专门包装老房子的，经过他的包装之后，这些原本在租赁市场并不出色的物业立即身价大涨。房东的租金收益大幅上涨，而他也能从中获利不少。孟军的目标是位于长宁、静安、徐汇、卢湾这四个区内的老洋房、新式里弄、老式公寓。他跟房东们签订托管协议，对房子进行重新装修之后，然后经过自己特有的渠道，租给一些高端客户，一般会签订长期租赁合同，如一年以上。据了解，孟军已对十几套老房子进行了重新装修。

老房子租金大涨


    在南京路1129弄内，记者看到一套已经装修好了的里弄房。据了解，这里是一片较为集中日式里弄区，其中的物业建于上个世纪三十年代，距今已70余年。居住在这样的环境中，能够时时感受到文化的熏陶。在这些建筑中，一个细节、一个角落都有一个故事，而对于工作在上海的部分外籍人士、华侨等，就喜欢在这样的环境中居住。


    这套房子在托管之前，房子的状况较差，已经很长时间没有经过修葺，墙皮斑驳脱落，用手指轻轻一戳，泥土就会嗦嗦地往下掉，有些地方甚至连砖块都已裸露了出来。这套房子经过装修之后，原有的古色古香的楼梯、阳台栏杆都得以保留，同时房间内加入了一些中国文化元素，如在窗户上安装上了小方格。原本有些损坏的门并没有被拆下来，而是按照原样进行修复，恢复它原来的样子。阳台、卫生间等地方，也特意铺上了仿古的地砖。整个房间经过重新装修之后，丝毫没有改变它原来的神韵，而同时又增加了房间的舒适程度。


    据介绍，这套房子是按照每平方米1200元的标准进行装修的，目前已以1200美金的价格租给了一位外企高管。


   记者了解到，如果这套房子没有经过装修，虽然它地处南京路上，对外整体出租的话，月租金大约在4000元左右。但是孟军跟房东签订的租金远远不止这个数，超过了50%，达到了6000元左右。


   租金上涨的同时，整个物业的品质也得以提升。在租赁期结束以后，装修部分都会无偿赠送给房东，这相对于不花钱就进行了一次装修。

重新装修有讲究


   据孟军介绍，装修这些老房子很有讲究。


   他说：“我们的客户都是一些外籍人士，或者华侨，他们喜欢居住在这些老房子里面，而且对房子里面的所有细节上的东西都非常在意。”


   因此，孟军每对一套老房子进行装修时，都会对装修公司提出明确的要求，不能破坏房子原有的韵味，要尽量保留所有细节，把老房子当成文物来对待。他说：“如果一扇门坏了，我们根本不敢把门拆下来扔掉不要了，换成很有现代感的门，这样会使得整个房子不伦不类了。即使是把手坏了，我们也会尽量找到相同样式的把手来替代它。”


   装修时，选择什么样的材料也是有讲究的，如木地板都采用长条的实木地板，这便跟以前的装修风格有些接近，而这种装修办法也能够让房子更加接近原貌。很多很有现代感的装饰材料，在老房子的装修里面都尽量少用，以免破坏原来的风格。


   正是出于对物业的细心保护，所以很多客户看了房之后，便马上确定下来要租赁。“因为在他们看来，他们居住的地方的确是他们所想象的那个样子。”孟军这么认为。


   房子装修好以后，孟军会根据客户的需求来确定是否配备家电以及家具。如果客户需要，他们便配备家电以及家具，如电视、沙发、空调、冰箱、煤气灶、洗衣机、微波炉等。但是如果客户愿意自己购买的话，他也会尊重客户的意见。

建立多种营销渠道


   孟军坦承，老房子的目标客户是经济实力很强的人群。“我们的定位是高端客户，”他说。


   正是因为如此，目前孟军已和他的同事尝试通过不同的途径来建立自己的营销渠道。他承认物业出租是能否继续发展的最大瓶颈。他说：“如果我们不能够把自己手中的物业及时出租出去的话，那么我们投入到装修里面的投资就无从收回。”


   据了解，目前每套老房子的装修成本约需12~18万元，而每套房子的托管期在4~6年，如果不能及时出租的话，的确会带来不小的损失。


   因此，孟军已和上海一些对外服务公司建立了联系，这些公司专门为来沪的外籍人士提供一条龙服务，当然其中也少不了住宿这一项。同时也考虑直接跟上海的大型外企取得联系，“我们会通过'陌拜'的方式跟外企有关人员取得联系，了解到一些需求信息，然后将我们的产品推荐给他们，”他说


   同时，孟军还会在一些外文杂志上刊登广告，让“老外”了解目前市场上有这类产品。还有，他们也会在周末前往外国人比较集中的区域做一些小型推介会，如新天地、虹桥等地，扩大自己的知名度。


   孟军对自己的产品还是比较有信心，因为这些老房子位于市中心核心地区。他在选择加入他的托管体系的物业时，也会注重物业所处的地段，一般情况下，他偏重于选择那些大型CBD地区周边的物业，如南京路、静安寺等地。