序言：

有人说，今天的房地产企业已经不需要营销策划机构、营销策划人，真的是这样吗？可见，今天的房地产市场对于营销策划机构和营销策划人来讲，也面临新的挑战。就是如何与发展商站在同一个起跑线上，提出解决当前房地产企业现实与发展的思路与策略。由于营销策划机构与房地产公司相比，对于众多的“画地为牢”的房地产公司来讲，仍然有思想上、信息上、思路上等方面的借鉴和启发的意义，这些智力资源往往能继续提升贵公司的效率和效益。充当着六个方面的职能：医生的职能、 法律顾问职能、 财务专家职能、 导演的职能 、船长的职能 、环境问题专家。

  如今，房地产市场又迎来了一个让发展商举步维艰的阶段，这个阶段光靠规避住宅、投身写字楼和商业地产是不行的，究竟应该有什麽样的新思路？不妨听听我说……

正文：

随着房地产全程营销策划理论的逐步完善，营销策划师、咨询顾问的作用重新被房地产开发商认识和接受。但他们依然会随时被房地产开发商追问：营销策划师或咨询顾问有什么用？如果我们仅根据字面意义，认为营销策划师或咨询顾问就是出主意的，未免太过简单。那么，房地产营销策划师或咨询顾问究竟是干什么的？目的在于帮助企业负责人回答五个问题，即项目为什么要去做？做什么样的？怎样去做？实现哪些效益？由谁来做？

一、作为一名专业的房地产营销策划人才，应该具有以下素质：
    首先是丰富而又专业的营销策划知识。这是一个营销策划人必须具备的基本功，他是其他各种能力都是建立在广博的知识和丰富的经验、阅历之上的，否则他就算具有下面的几种能力依然不可能成为一个真正的营销策划人。
　　其次是良好的观察和分析判断能力；要有对问题敏锐、深刻的综合和透析能力。对企业和项目的准确诊断出也是营销策划人的基本功之一，只有这样营销策划人在面对各行各业复杂纷繁的各种矛盾和问题，才能够透过现象看本质，迅速找到问题的症结。
　　第三是思维能力和文字表达能力。营销策划人一定要要有创造性思维，有超乎常人的独到见解；同时还要能把自己的想法用文字清晰、流畅地表达出来，否则别人可能永远也无法理解和接受你的营销策划。
　　第四，还要有快速学习的能力。当一名营销策划人一定要掌握有效的学习方法和科学的思维方式。既要有广博的知识又要能在较短的时间内领会所涉及新领域、新学科的要点和实质。
　　第五，营销策划人还应具备较强的沟通和整合能力。一方面是与客户，与企业家沟通；另一方面是与各行各业的专家沟通所以营销策划人必须具有亲和力、感召力和激励能力，要能把各种资源要素整合在一炉，协调各方的力量形成合力，达到营销策划目的。
　　第六，营销策划人不仅要勤于思还要敏于行。营销策划人的实际操作能力也非常重要。营销策划不只是出营销策划方案，还要设计出切实可行的操作流程和方式。必要时要指挥或监理甚至具体操作执行。光说不练是做不好营销策划人的。

二、房地产营销策划的原则与忌讳
　第一、营销策划的十大原则
　　1、定向供应原则：没有目标市场的定位是不能成为概念盘的。
　　2、前期介入原则：营销的价值重在前期。
　　3、全程营销策划原则：只有在整个过程中把握物业，才能做好物业销售。
　　4、卖点保留原则：营销策划必须保持新鲜感，最好的用词不是最好的广告。
　　5、虚实相关原则：留出物业想象空间。
　　6、个性竞争原则：竞争无法逃避，必须全力迎接挑战，竞争就是个案的竞争。
　　7、价格弹性原则：要防止价格倒持、价格作空、价格无空间。
　　8、市场叠架原则：忽略已经拥有的顾客，将必然会失掉更多的客户。
　　9、系统解码原则：每一过程都有可能流失客户，也有可能争取客户。
　　10、市场强化原则：市场销售是机会销售，往往集中在某个时间段。
　第二、营销策划的十大忌讳：

    个人崇拜原则、地段唯一论 、广告决定论 、花色抢市场 、营销万能论 、低价定局论 、承诺堆积论 、经验决定论、风格销售论、炒作制造论。

     结束语：可见，房地产营销策划师或咨询顾问是通才型人才，一个房地产项目的全程营销策划也不是一个或几个房地产营销策划师或咨询顾问就可以完成，而十数个甚至数十个精英组成的群体才能够完成。